Yleispiirteinen asemakaava palvelee kohtuuhintaista asuntorakentamista
Asemakaavoituksen ja korkeiden rakennuskustannusten yhteydestä käytiin hyvää keskustelua Sillanrakentajat-verkoston pormestaritentissä, jossa sain olla alustamassa aiheesta. Aihe on muutenkin ajankohtainen, koska Helsinki on AM-ohjelmassaan päättänyt nostaa kohtuuhintaisten ARA-vuokra-asuntojen osuuden 30 %:iin.
Jotta tavoite voisi toteutua ja rakentaminen olisi aidosti kohtuuhintaista, tulee asia ottaa huomioon jatkossa myös asemakaavoituksessa, joka määrittää rakennuskustannusta enemmän kuin mikään muu yksittäinen tekijä.
ARA-tuotannossa, jota ohjaa vuokrien omakustannusperiaate, kustannusmarginaalit ovat muuta asuntotuotantoa pienemmät. Asukkaina on pienituloisia ja vähävaraisia kaupunkilaisia, joiden maksukyky on rajallinen.
Kallis rakentaminen kostautuu paitsi kalliina vuokrina myös kohoavina asumistukimenoina. Niinpä tuntuukin kummalliselta, ettei asemakaavoitus huomioi nykyistä enempää kohtuuhintaisen asuntotuotannon toteuttamista kevennetyillä määräyksillä. Ainoa tällainen elementti kaavoissa on toistaiseksi hieman alennettu pysäköintinormi. Käytännössä ARA-kohteiden rakentamisen Helsingin uusiin kaupunginosiin on mahdollistanut lähinnä vain vuokrien tasaus.
Tilannetta voitaisiin kuitenkin helpottaa oleellisesti väljentämällä kaavoja ja sisällyttämällä niihin laajempia helpotuksia ARA-tuotannolle. Ongelma syntyy erityisesti siitä, että tonttien hallintamuoto päätetään tyypillisesti vasta tontinluovutusvaiheessa, jolloin ARA-kohteille voidaan osoittaa hyvin raskailla määräyksillä varustettuja tontteja paikoilta, jotka edellyttävät nk. maamerkkirakennuksen tekemistä. Kun lähtökohta on tällainen, ei voida odottaa kovin edullista lopputulostakaan.
Mielestäni toimivin ratkaisu olisi määrittää kaupungin tavoitteleman kohtuuhintaisen asuntotuotannon osuuden mukaiset rakennuspaikat jo kaavoitusprosessin alkuvaiheessa, jolloin niiden sijoittamisessa voitaisiin huomioida maaperän rakennettavuus ja mikrotason sijainti korttelissa, pysäköinnin toteutus ja kaupunkikuvaan kohdistuvat määräykset.
Tämän ei suinkaan tarvitsisi merkitä huonompaa laatua sen paremmin esteettisesti kuin toiminnallisestikaan, sillä huolellisesti suunniteltuna ARA-kohde voisi olla luonteva osa kokonaisuutta, kuitenkin vähäeleisempänä ja tarkoituksenmukaisena.
Myös liiketilavaatimusten kohdistaminen ARA-tuotantoon on yleinen ongelma. Yleishyödyllinen yhteisö ei voi sisällyttää liikerakentamisen kustannuksia ARA-rahoitukseen, joten markkinahintainen rahoitus ja liiketilavuokraukseen pakottaminen aiheuttavat yhtiöille merkittäviä taloudellisia riskejä. Helpointa olisi, mikäli liiketiloja ei osoitettaisi ARA-kohteisiin ollenkaan tai mikäli niitä halutaan, voisi kaupunki ottaa ne vastattavakseen.
Yleispiirteinen kaava myös kestää aikaa yksityiskohtaista paremmin. Arkkitehtuuri ja rakennustekniikka kehittyvät kaavoja nopeammin ja väljällä kaavalla mahdollistetaan innovointi ilman kaavapoikkeamisen viivytyksiä. Olisi ylipäätään viisasta siirtää kaavamääräyksillä ohjattavia kaupunkikuvallisia teemoja jatkossa rakennusvalvonnan ja hankkeeseen ryhtyvän välisiksi asioiksi, joita voitaisiin arvioida esim. Wienistä tutun neljään kategoriaan jakautuvan pisteytysmallin avulla. Tämä malli ei ainakaan todistettavasti ole huonontanut kaupunkikuvaa.
Oli ilo huomata, että pormestariehdokkaat lupasivat ainakin harkita näitä toimenpiteitä, mikäli tulevat valituiksi. Kohtuuhintaisen asuntotuotannon tulevaisuus näyttää siis orastavan valoisalta!
Sampo Vallius, arkkitehti SAFA
kustannus- ja laatuasioiden erityisasiantuntija ARAssa