Asumista voidaan tukea valtion tukemaan asuntotuotantoon (Ara) kohdentuvilla tuotantotuilla tai yksilöiden asumismenoihin kohdentuvalla asumisen tuilla tai näiden yhdistelmillä. Yksilöille kohdentuneet asumisen tuet yhdessä matalan korkotason kanssa on johtanut kasvukeskuksissa, Tampere mukaan lukien, viime vuosien merkittävään pienten asuntojen rakentamisbuumiin vapaarahoitteisessa asuntotuotannossa. Nyt rakennusliikkeet sulattelevat tuota osin vielä myymätöntä vapaarahoitteista asuntotuotantoa, kun kohonneet rakentamiskustannukset, asuntojen rahoituskulut ja asukkaiden vuokranmaksukyky eivät enää kohtaa. 

Vapaarahoitteinen tuotanto hyytynyt lähes kokonaan

Pienten asuntojen rakentamisen kiihtyminen kasvukaupungeissa näkyi aluksi vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousun kohtuullisuutena, kun tarjonta lisääntyi. Ongelma syntyi, kun suuri kysyntä ja toimintaympäristön muutokset mm. raaka-ainemarkkinoihin nostivat asuntorakennuttajien panoshintoja niin, että sijoittajan tuottotoive ja asukkaan vuokranmaksukyky joko asumisen tuilla tai ilman eivät enää kohdanneet. Uusien vapaarahoitteisten hankkeiden aloitukset hyytyivät alkuvuodesta 2024 lähes kokonaan.

Ara-asumisen tuotantotuilla pystytään varmistamaan riittävä ja asuntokooltaan monipuolinen kohtuuhintaisten asuntojen määrä siellä, missä tarvetta eniten on. Tämä edellyttää kuitenkin sekä valtion halua rahoittaa kohtuuhintaisten asuntojen rakentamista että kasvukaupungeilta pitkäjänteistä asunto- ja maapolitiikkaa, jolla varmistetaan riittävä soveltuva tonttitarjonta kohtuuhintaiselle asumiselle. 

Tämän vuoden aloitukset lähes kokonaan Ara-hankkeita

Vaikka valtion asumiseen kohdentama rahoitus asunnoille on merkittävästi pienentymässä aiemmasta, se on kuitenkin edelleen olemassa ja kohdennettu kasvukeskuksiin. Hyvä niin, sillä asuntoaloitukset Tampereella ovat tänä vuonna muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta olleet Aran tukemaa asuntotuotantoa. Tämä on ollut mahdollista, koska Tampereella on ollut luovuttaa rakentamiskelpoisia tontteja yleishyödyllisille rakennuttajille eri puolilta kaupunkia tähän tarkoitukseen ja valtio on kohdentanut tuotantotuet kasvukeskuksiin. 

Tontteja tuettuun asuntotuotantoon luovuttaessaan Tampere huomioi myös asumisen hallintamuotojen monipuolisuuden ja negatiivisen segregaation ehkäisemisen toiminnassaan. Tämä on onnistunut siitä syystä, että tontteja on luovutettavissa sekä uusilta että täydentyviltä alueilta eri puolilla kaupunkia. Heikossa vapaarahoitteisen asuntotuotannon suhdanteessa myös osa yksityisistä tonteista on ohjautunut kohtuuhintaiseen rakentamiseen Aran tuella.

Tampereella tahtotila luovuttaa tontteja

Miten riittävään asuntotonttien määrään on kaupungissa voitu varautua. Ennen kaikkea se on päätöksentekijöiden tahdosta kiinni ja sitä tahtoa on Tampereella riittänyt jo vuosikymmeniä. Kuluvalla valtuustokaudella on varauduttu noin 3000 asukkaan vuosittaiseen kasvuun ja siihen perustuen tavoiteltu noin 2400 asunnon valmistumista vuosittain. Näistä noin 700 on tavoiteltu olevan kohtuuhintaisia vuokra- ja asumisoikeusasuntoja sisältäen Aran tukemat asunnot sekä kaupunkikonsernin oman, ARA-vuokratasoa vastaavan vuokra-asuntotuotannon. 

Tavoitteen toteuttamiseksi on varmistettu riittävä asemakaavavaranto, yhdyskuntarakentamisen investointien rahoitus ja pelkästään kaupungin tavoitteena on luovuttaa rakennusoikeutta yhtiömuotoiseen asuntotuotantoon vuosittain noin 100 000 k-m2, josta 35 000 k-m2 valtion tukemaan asumiseen.

Riittävästi resursseja tahtotilan toteuttamiseen

Mihin tarve perustuu ja miten tulevaa asuntotuotantoa ja ennakointia suunnitellaan. Vuonna 2019 - 2020 Tampereen väestönkasvu oli noin 2900 asukasta vuodessa, vuonna 2021 noin 3200, vuonna 2022 noin 4800, 2023 noin 6000 ja tänä vuonna elokuuhun mennessä 3700 asukasta. Kaupunki siis kasvaa valtuustokauden aluksi arvioitua enemmän. Vastaavasti vuosina 2019 - 2020 valmistui noin 4000 asuntoa vuodessa, 2021 hieman alle 2700 asuntoa, 2022 yli 4500 ja 2023 yli 4300 asuntoa vuosittain. Tänä vuonna arvioidaan valmistuvan hieman yli 2000 asuntoa. 

Kaupunki ennakoi palveluiden, asumisen, liikenteen ja maankäytön pitkän aikavälin, noin 15 vuotta, investointeja vuosittain ja pyrkii varmistamaan kasvun niin taloudellisesti, sosiaalisesti kuin ekologisestikin kestävästi. Käytännössä tämä tarkoittaa resursseja kaavoitukseen, maanhankintaan, yhdyskuntarakentamiseen ja palveluiden kohdentamiseen alueille, joissa asukasmäärä kasvaa.

Tuotannon hiipuminen tuo haasteita kasvavaan kaupunkiin

Haasteita asumisen suhteen on lähivuosina tiedossa, koska vuonna 2023 aloitettiin vain enää noin 1800 uuden asunnon rakentaminen ja tänä vuonna lokakuun alkuun mennessä oli aloitettu vain noin 1300 asunnon rakentaminen. Luvussa on mukana 28 asuntokohdetta, joista kuusi oli vapaarahoitteisia asuntoja ja loput Aran tukemaa tai kaupungin omien asuntoyhteisöjen tuottamia vuokra- ja asumisoikeusasuntokohteita. A-Kruunu on aloittanut Tampereella tänä vuonna kuusi asuntokohdetta, joissa on yhteensä 184 asuntoa. Yleishyödyllisillä asuntorakennuttajilla on siis merkittävä rooli asuntotuotannon ylläpitämisessä tilanteessa, jossa vapaarahoitteinen asuntotuotanto ei riittävää määrää asuntoja tuota.

Kaupungin väestönkasvu ei ainakaan toistaiseksi näytä hidastumisen merkkejä ja toivotaan, että ainakaan asuntojen saatavuus ei sitä hidastaisi. Varsinainen asuntopula ei Tamperetta vielä uhkaa, mutta mitä pidemmälle uusien asuntoaloitusten määrän kasvu venyy tavoitteita vastaavaksi, sitä enemmän Tampereellakin on riskinä, että asuntojen tarjonta ei vastaa kysyntää.

Kaupunki luonut täkyjä tuotannon käynnistämiseen

Tampere onkin pitänyt tonttikoneestaan kiinni eli asemakaavoitus tuottaa uutta rakennusoikeutta, jota valmistellaan rakentamiskelposeksi niin, että tonttitarjontaa riittää myös tulevaisuudessa asukasmäärän kasvua vastaavasti. Tällä hetkellä rakentamisen kapeikkona näyttäisi olevan rahoituksen saatavuus ja hinta sekä vapaarahoitteisen asuntotuotannon osalta myös markkinoilla vallitseva epävarmuus, joka heijastuu kysyntään. 

Tampereella olemme pyrkineet helpottamaan hankkeiden liikkeellelähtöä laittamalla jatkuvaan hakuun kaikki rakentamiskelposet tontit, joille ei ensimmäisessä varsinaisessa tonttihaussa ole löytynyt toteuttajaa. Aloitusten lisäämiseksi kaupunki on myös tarjonnut kahden vuoden vapautusta maanvuokrasta kohteille, jotka aloitetaan vuoden 2024 aikana. Palvelurakentamiseen uusille ja täydentyville asuinalueille, kuten kouluihin ja päiväkoteihin sekä kulttuurin ja liikunnan tiloihin Tampere suunnittelee 85 miljoonan euron investointeja.

Vapaarahoitteinen asuntotuotanto käynnistyy aikanaan, kun markkinoiden kysyntä elpyy ja valmiiden uusien asuntojen varastot ovat asuntorakennuttajien taseista sekä vuokra-asuntomarkkinoilta sulaneet. Uusien asuntojen hintojen ei kuitenkaan ennusteta tulevaisuudessa laskevan, ainakaan merkittävästi. Tuotantotuettua asumista tarvitaan siis edelleen sekä kaikenikäisten kaupunkilaisten asuntoasioiden ratkaisijaksi että elinkeinoelämän edellytysten varmistamiseksi niin, että Tampereelle tai kaupunkiseudulle töihin tuleville saadaan katto pään päälle.

Virpi Ekholm
Kiinteistöjohtaja
Tampereen kaupunki

Kuva: Jonne Renvall / Tampereen yliopisto